王迪来源
风财讯在商业竞逐的“虎狼”之斗中，有人后来至上“出其不意”，也有人始于行业拓荒如今略显颓丧，“保命”并长久稳健的生存似乎成为一家企业恪尽追求的“命题”。相对于“后来者”闽系及粤派房企的“生猛”与激进，如今，上市20年的京派房企金融街（.SZ）“存在感”貌似有点低，而曾几何时，坐拥政治、经济、文化中心北京大本营的金融街从“出生”以来便口含“金汤匙”，跻身地产20强。金融街或许已经强烈感知到行业的压力，也在努力改变近年来增速迟缓的现状。年年报显示，公司实现营业收入.84亿元，同比增加18.41%，归属于上市公司股东净利润34.41亿元，同比增加5.30%。每股净资产同比增长8.6%、每股现金流同比大涨.46%、每股收益同比上涨5.5%的好消息，为其增加了些许喜悦，然而不容忽视的是，ROA同比下降10.02%及毛利率同比下滑17.38%的事实。在资金“保命”的行业背书之下，贴着商业金融的“标签”，金融街又会如何走出一条属于自己的“黄金路”？加减法效应精耕细作一个项目整整20年,金融街控股是中国商业地产领域少见的一例,而业内驰名的“北京金融街”让其风光无限，年借壳重庆华亚纸业，跻身上市阵营，让其添加了“资本”加持的力量。专注一个领域纵深持久在一定程度上被赋予褒义词“专一”，而在事物惯有的对立矛盾中，其另一面则是“偏执”。作为于年成立的国资房企，金融街成于北京，而让其陷入桎梏的同样是北京。当审慎的京派房企遇到外部房企的竞相挤压，近年来，北京房地产市场的份额也越来越小。跳脱北京的思维惯性，金融街正在改变既有的现状。年，金融街新增项目20个，新增权益建筑面积万平方米（其中地上权益建筑面积万平方米），实现权益投资额亿元，楼面均价约元/平米。截至报告期末，金融街已进入五大城市群16个重点城市及区域，区域布局持续完善，年新拓展成都、武汉、佛山、东莞、深圳、苏州、无锡、廊坊、遵化等9个城市。就年营业收入贡献来看，上海地区营业收入同比增加.24%，远超过北京及广州的同比增长率，而在毛利率的同比增长上年广州略胜一筹，提高了0.07个百分点。这也在一定程度上说明，区域分散化布局带来的利处。此外，从商业地产发家，金融街控股也在找寻商业之外的赢利点，调整住宅及商业的比重，原来以商务地产为主，年，金融街开始逐步加码住宅。年报显示，年，金融街实现销售签约额亿元，实现销售签约面积万平米。其中，住宅产品实现销售签约额亿元（实现销售面积万平米）；商务产品实现销售签约额53亿元（实现销售面积14万平米）。其住宅产品在销售额贡献中，占据83.39%。从营收上来看，房产开发业务实现营业收入.7亿元，同比增长20.3%。其中，住宅产品实现收入.9亿元，同比增长1.0%；商务产品收入79.8亿元，同比增长94.8%。另一方面则是，从地产的开发到城市功能的完善，依托北京金融街的资源和品牌优势，金融街控股形成了独特的“金融街模式”，即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心；通过房地产开发和产业打造，产业及地产的相互配合，也在一定程度上促进了企业的发展。其中，年金融街的资产管理收入为25.28亿元，同比增长4.66%。虽然报告期内，因结利项目的结构性差异，房产开发业务毛利率有所下滑至36.8%，但相对于行业水平，该数据也并不是太过难看。“小而美”现金输流金融街控股董事长高靓曾对外表示，“小而美也能活得很好”。诚然，在运营速度及自身效能方面，灵巧的机身能够让企业更显“轻便”，但是如果要活得更好势必需要维持现金流的稳定及畅通。年报显示，金融街年公司经营活动产生的现金流量净额为26.60亿元，上年为-90.29亿元。经营活动现金流变化的主要原因：一是公司开发销售业务销售签约和回款较去年同期增加；二是公司新增项目投资现金支出较去年同期减少。从负债来看，年末，金融街资产负债率为75.94%，年末为74.96%，负债合计.08亿元，其中，短期借款和一年内到期的非流动负债合计.46亿，货币资金为.27亿元。在调整财务结构方面，金融街同样将视角聚焦在了低利率的借债方面，让风险保证在合理的可控范围内。凤凰网房产发现，年1月-4月，金融街控股累计完成三期73亿元SCP发行，平均票面利率仅为2.47%，完成80亿元金融街中心CMBS发行，票面利率为2.80%。其中，截至年报告披露日，金融街已经累计完成三期73亿元SCP发行，平均票面利率2.47%，完成80亿元金融街中心CMBS发行，票面利率为2.80%。强调现金流安全，确保资金安全稳健，统筹好销售回款、项目投资、工程建设等大额资金收支关系，加强经营调度和资金统筹，金融街也在一定程度上确保了现金流的维稳。曾经金融街喊出目标要聚焦打造北京的“华尔街”，如今，五年复合增长率为11.18%，物业出租业务毛利率为91.34%、物业经营业务毛利率为24.25%，一定程度上也为其增加了现金流量的供给。此外，截至年3月底，金融街产品系旗下包含“8个融府，、10个融御、14个金悦府、1个金悦郡”，也在塑造产品升级方面吸引了行业目光，十大智慧科技系统为其增加了变现的“含金量”。在夯实内生“造血”力量之外，金融街也在通过私募、公司债券等多种方式实现低成本融资能力。多重力量叠加之下，曾经的地产20强，是否能够重归往日的荣光？完爆料交流请加作者
